• Қаржы
• 30 Қараша, 2017

Тұрғын үй нарығындағы қымбатшылықтың себебі неде?

Биылғы жылғы қаңтар айында Алматы қаласында саудаға шығарылған тұрғын үй-пәтерлердің орташа алғандағы әрбір шаршы метрінің бағасы 324,8 мың тенге (шамамен алғанда 1 мың доллар) деңгейіне жетті. Бұл дегеніңіз нені білдіреді?

Осыдан он екі жыл бұрын, 2005 жылғы тамыз айының соңында-ақ осы қаладағы әрбір шаршы метрдің құны орта есеппен 1000 долларға жетіп тұрған. Ол кезде мұнайдың бір баррелінің бағасы 66,70 доллардан асып жығылатын, қазір, яғни 2017 жылдың қараша айының үшінші декадасында 63,05 долларға жетіп тұр. Яғни он екі жылдан сәл астам уақыт ішінде Алматы қаласында саудаға шығарылған тұрғын үй-пәтерлердің орташа алғандағы әрбір шаршы метрінің бағалық деңгейі теңгеге шаққанда 2 еседен астам көтерілген, ал АҚШ валютасымен есептегенде тіпті өзгермеген деуге болады. Қазақстанның басқа ірі қалаларындағы жағдай да осыған ұқсас. Әрине, олардың көбіндегі баға Алматыдағыдан біраз төменірек. Бірақ тұрғын үй рыногындағы қымбатшылық екпіні бүгінде жалпы Қазақстан бойынша әлі де қатты. Орташа алғандағы әрбір шаршы метрінің бағасы ең жоғары қала – Алматы. Астана мен Атырау қалаларындағы баға ондағыдан сәл төменірек. Ең қымбат тұрғын үй рыногының Алматыда қалыптасуы – түсінікті нәрсе. Бұнда Қазақстан халқының 10 процентке жуығы шоғырланған. Оның үстіне сырттан осы қалаға көшіп келіп қоныстануға ниет танытушылар да көптеп саналады. Олардың қатарында тек Қазақстанның өз азаматтары ғана емес, ТМД-ның басқа елдерінен (оның ішінде, әріресе, Қырғызстан мен Өзбекстаннан) келушілер де бар. Бірақ тұрғын үй бағасының Алматы қаласы бойынша да, жалпы Қазақстан бойынша да соңғы он бес жыл ішінде күрт өсе беруіне тек елдегі әлеуметтік-экономикалық жағдайдың кейінгі кезде біраз жақсаруы мен соның арқасында халықтың табысының өсуі ғана әсер етіп жатқан жоқ. Бұл үрдістің қалыптасуына үй құрылысы индустриясының ана бір жылдары дағдарысқа ұшырағаны да өз септігін тигізді. Өйткені Кеңес одағы ыдырап, социалистік жүйе күйреген кезден былайғы уақытта тұрғын үй құрылысы күрт қысқара бастаған болатын. Содан экономиканың осы саласы әбден тоқтауға жақын барған. 1998 жылы оның көлемі 1990 жылдағымен салыстырғанда 7 есе қысқарып кеткен. Яғни бұрынғы кездің өзінде қиын болып тұрған баспана мәселесінің әбден ушығып кетуіне толық жағдай жасалған еді. Бірақ осы уақыт ішінде Қазақстан халқы санының 2 миллионға қысқаруы мәселенің осындай шекке дейін жіберілмеуіне септігін тигізді. Дегенмен, тұрғын үйдің жетіспеуі бүгінгі таңда үлкен қиындық туғызып отыр. Ипотекалық кредит беру басталған 1998 жылы елдің баспана қоры (жилищный фонд) 235 млн. шаршы метрді құраған. Бұрынғы кезде салынған үйлердің пайдаланылуының орташа мерзімі – 50 жыл. Демек, жылына 5 млн. шаршы метрдің тұрғын үйі әбден ескіруіне байланысты пайдалану айналымынан шығарылып отыруға тиіс. Ал бұл Қазақстан Республикасы әрбір төрт жыл сайын Алматы қаласындағы бүкіл баспаналық қорға тең келетін тұрғын үй ауқымымен қош айтысып отыруға тиіс дегенді білдіреді. Алматыда 22 млн. шаршы метрге тең келетін баспаналық қор бар. 2006 жылғы күздің басында бұндағы тұрғын үй тұрағының орташа есеппен алғандағы әрбір шаршы метрі 2 мың доллар болған. Сонда қаланың бүкіл баспаналық қоры кем дегенде 44 млрд. долларға бағаланады екен. Бұл 2005 жыл нәтижесінде 56 млрд. долларды құраған Қазақстанның жалпы ішкі өнімінің (ЖІӨ) шамамен 80 процентіне немесе бестен төртіне тең. Кейін баға, әрине, төмендеді. Қазір, мәселен, ол 1 мың долларға жетер-жетпес болып тұр. Бірақ кезінде қымбатшылық өте екпінді болған. 1990-2000 ж.ж. аралығындағы онжылдық барысында жалпы бағасы бүгінгі түсінік бойынша онша қымбат болмаған тұрғын үй бағасының осыншама шарықтап өсуі бас-аяғы 5 жылдың ішінде-ақ мүмкін болды. Оның қаржы дағдарысы басталғанға (2008 жыл) дейін жалғасып келген үздіксіз өрлеуі 2001 жылғы жаздың соңы мен күздің басындағы кезеңнен бастау алады. Содан бастап 2007 жылдың басына дейнгі 6 жыл ішінде баға бір рет те кейін кеткен жоқ. Ол тек ілгерілеумен болды. Ал тап сол 2001 жылғы күздің алдында, яғни 2000 жылдың басынан бастап аталмыш кезге дейін баға тіпті 1990-ыншы жылдардың екінші жартысындағы деңгейден де төмен түсіп кеткен. Басқаша айтқанда, бұл кезең Алматы тұрғын үй нарығы үшін бағалық депрессия кезеңі болды. Мәселен, 2001 жылғы шілденің ортасынан тамыздың аяғына дейін бұндағы микроаудандарда дәретханасы мен ваннасы біріктірілген және жалпы көлемі 31-32 шаршы метр болатын 1-бөлмелі пәтерді 3000 долларға сатып алуға болатын. Яғни сол тұста оның 1 шаршы метрі 93,7-96,7 долларға бағаланатын болған. Ал қаланың орталыққа жақын аудандарындағы кірпіштен салынған үйдің ортаңғы қабаттарында орналасқан және жақсартылған планировкасы бар 1-бөлмелі пәтердің құны ол уақытта 4,5 мың доллар деңгейінде болды. Басқаша айтқанда, 2001 жылғы жаздың екінші жартысында Алматының микроаудандарында да, орталыққа жақын тұстарында да 1-бөлмелі пәтерді 10 жылдан астам уақыт айдалған автомашинаның құнынан аспайтын бағаға сатып алу мүмкіндігі бар болған. Бірақ осыдан тура 16 жыл бұрын күз түсісімен Алматыдағы тұрғын үй рыногындағы жағдай өзгеріп сала берді. Бір ғана қазан айында баға 10 процентке жуық өсіп үлгерді. Содан кейінгі 6 жылдан астам уақыт барысында қымбаттау қарқыны үнемі үдей түсіп қана отырды. Және жалғыз ғана Алматы бойынша ғана емес, бүкіл Қазақстан бойынша. 2002 жылдың көктеміне таман оңтүстік астананың әлгі микроаудандарындағы 1-бөлмелі пәтердің құны 2 есеге жуық артып, 6 мың доллар деңгейіне жақындады. Күзде оның бағасы 8 мың доларға жетті. Орталыққа жақын кірпіш үйлердегі 1-бөлмелі пәтердің құны бұндай деңгейге сол 2002 жылғы жаздың басында-ақ жеткен болатын. Одан кейінгі бір жылдың ішінде, дәлірек айтқанда 2003 жылдың ортасына таман бұндай пәтер 20 мың долларға дейін қымбаттап үлгерді. Бірнеше айдан соң аталған деңгейге дейін микроаудандарындағы 1-бөлмелі пәтердің құны да жетті. Осылайша олардың бағалық тұрғыдан бірінен соң бірі жоғары өрлей беруі осы күнге дейін жалғасып келеді. 2005 жылғы күздің қарсаңында Алматы микроаудандарындағы 1-бөлмелі пәтердің бағасы орта есеппен алғанда 32,75 мың долларға тең болып шықты. Яғни сол тұста оның әрбір шаршы метрі 1039,5 долларға бағаланған. Ал кірпіш үйлердегі салынған аталмыш типті 1-бөлмелі пәтердің құны ол кезде кем дегенде 45 мың доллар болды. Яғни 2001-2005 ж.ж. барысындағы 4 жыл ішінде бұл екеуінің де бағасы ең аз дегеннің өзінде 1000 процент өскен. Қазір, яғни 2017 жылғы қараша айының соңына таман Алматыдағы сатуға шығарылаған үйлер мен пәтерлердегі орта есеппен алынғандағы әрбір шаршы метрінің бағасы 1 мың доллар деңгейіне жақындап тұр. Яғни 2001-2017 ж.ж. барысындағы 16 жыл ішіндегі баға өсімі 1000 пайыздан астам болып тұр. Дұрыс делік. Бірақ сол 2001 жылдың күзінен осы кезге дейін ел бойынша орташа жалақы деңгейі де соншама көп өскен жоқ қой. Орташа көлемі 60-70 шаршы метрді құрайтын осыншама қымбат баспананы сатып алу үшін қатардағы еңбеккердің қанша айлық жалақысы керек екен? Қазақстандық жұмысшының қолына алатын орташа айлық жалақысы қазіргі кезде көп дегенде шамамен 115-120 мың теңге болады. Бүгінгі бағам бойынша бұл – 350 доллар. Аталғандай пәтерді алу үшін кем дегенде 60-70 мың доллар ақша керек екен. Демек, көлемі 60 шаршы метр пәтерді сатып алу үшін оның 171,4 айлық жалақысы қажет екен. Яғни ол 14,2 жыл бойғы жалақысының бір тиынын басқаға жұмсамай жинауға тиіс. Ал егер бұл адам пәтерді кредитке алатын болса, банктің пайыздарымен қоса есептегенде оның жалпы құны таза бағасынан 2 еседей жоғары болмақ. Демек, оған 30 жылдық жұмыстың жалақысы керек. Ол аман-сау осынша жыл өмір сүре алса, осының өзіне шүкіршілік ету керек. Өйткені бүгінгі таңда елдегі адамдардың орташа өмір сүру жасы 72 жыл-ақ қана. Яғни қазір Алматыда, Астанада және Қазақстандағы басқа да ірі қалаларда орташа жұмысшының немесе қызметкердің мүмкіндігіне аз да болса сай келерлік сатылатын баспана жоқ. Өмір шындығы сондай.

Аққали КӨПТІЛЕУОВ