• Қаржы
• 19 Тамыз, 2021

ТҰРҒЫН ҮЙ БАҒАСЫ ЖЫЛ СОҢЫНА ҚАРАЙ ТҮСЕ МЕ?

Немесе зейнетақы қорының ақшасын пайдалану мүмкіндігі 
сұранысты күрт көтергені байқалады

Кейбір тұрғын үй кешені сатуға қойғаннан бастап пайдалануға дейін соңғы бір жарым жыл ішінде екі есе қымбаттапты. Бұл қалай?

Әлеуметтік желіде жылжы­майтын мүлік бағасының өсуі талқыланып жатады. Кей­біреулер Қазақстанда баға тез өсіп жатыр дейді, қарсы тарап бізде жаңа тұрғын үй жаппай бе­рі­ліп жатыр, бәрі қалыпты дейді. 

Әйткенмен кейбір қалада ба­ғаның жылдам өсуін байқадық (2 жылда 60%-дан астам). Жауап ретінде желіде, мүдделі тараптан болса керек, постар пайда бола бастады, өсу болмайды, дүрбелең тумасын деген.

Дәл қазір жылжымайтын мүлік бағасының өсуі елді алаңдатып отыр. Әсіресе жылдар бойы пәтерге ақша жинап, оны сатып ала алмай отырған жұртты.

Өсу фактісінің өзі құрылыс кезе­ңіне немесе өзіндік құнға ғана емес, сұраныстың артуына байланысты болды, дейді кейбір сарапшы. Бір қызығы, қазір сол ірі құрылыс компанияларында жұмыс істеп жүрген жұмысшылардың өздері пәтер сатып ала алмайды. Солардың өзі бағаның төмендеуін күтпейді, сондықтан құрылыс кезеңінде үйге инвестиция салуды ұсынып жатады. Ал Қазақстан Құрылысшылар одағы «бағаның күрт өсуі және сатып алу-сату мәмілесінің көбеюі зейнетақы ақшасына байланысты емес» деп отыр. Аты айтып тұрғандай, бұл ұйым  – мемлекеттік қолдауды қалайтын ұйым, сондықтан бұлар басты себептерді жасырып қалуға мәжбүр болады деген күмәніміз бар.

Сонымен, жоғары сұранысқа орай баға да жоғары болып тұр. Шілде айында жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы 0,4%-ға өсіп, шаршы метрі 339,9 мың теңгеге жетті,  ал абаттандырылған тұрғын үй бір айда 1,1%-ға өсіп, бір шаршы метрінің бағасы 270,4 мың теңге болды.

Қазақстан жылжымайтын мүлік нарығында жоғары сұранысты сақтап отыр. Ұлттық статистика бюро­сының дерегіне қарасақ, шілде айында тұрғын үйді сатып алу-сату саны мәмілесі 46 255 болса,  ол маусым айына қарағанда 14,4%-ға аз екен. Дегенмен өсу дина­микасының өзгеруіне қарамастан нарықты тұрақтандыру туралы айтуға әлі ерте.

Бағаның күрт өсуі зейнетақы аударымын мерзімінен бұрын алуға байланысты болғаны өтірік емес, бірақ статистика көрсеткендей, баға тек сұраныс пен ұсыныс негізінде ғана өсе алмады. Нарықта соңғы 12 айда жасалған сатып алу мәмілесінің бір бөлігі жасанды түрде асыра бағалануы мүмкін сияқты. Мысалы, зейнетақы ақшасын алғысы келетін адамдар жалған мәміле (үйді сату-сатып алу) жасай алады. Егер баға айырмасының статистикасына 2019 жылдан бастап қарайтын болсақ, онда бастапқы тұрғын үй құнының қайталама бағадан 46,7%-ға немесе 88,2 мың теңгеге асып кеткенін көріп отырмыз. Мұндай мән 2020 жылдың бірінші жартысына дейін сақталды.

Мерзімінен бұрын алуға рұқсат етілетіні туралы талқылаудан кейін зей­нетақы аударымдары айтар­лықтай қысқара бас­тады. 2019 жылдың қаңтарынан бастап 2021 жылдың шілдесіне дейінгі алшақтықтың төменгі мәні соңғы кезеңдегі мән болды. Ресми статистикаға сәйкес, бастапқы тұрғын үй бағасы 25,7%-ға немесе 69,6 мың теңгеге өсті. Құрылысшылар мен олардың лоббистерінің құрылыс құны мен құрылыс материалдары бағасының өсуі туралы айтқан тұрақты мәлімдемесін ескерсек, бұл алшақтық төмендемеуі керек еді. Мұндай алшақтықтың төмендеуі жалған мәміленің арқасында бол­ғанын байқатады. Осылайша, реттелмеген механизмдер нарықтағы теңгерімсіздікке әкеліп соқты.

Тұрғын үй бағасының тез өсуі банк секторының тұрақтылығын шайқайтын қауіпті фактор болып отыр. Сұраныстың артуы банкир­лердің консерватизм деңгейін төмен­детуі мүмкін.

– Бағаның тез өсуіне байланысты банкирлер несиелік скоринг модельдерін қайта қарауы немесе кепілдік мүліктің дисконтын көбейтуі керек. Қысқа мерзімді перспективада өсетін жылжымайтын мүлік құнының жаңа бағасы loan to value (LTV) көрсеткішінің төмендеуіне байланысты бағалардың өзгеруіне әкеледі,  – дейді мамандар.

Яғни дефолт ықтималдығын бағалау нақты мәннен төмен болуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлік нарығын­дағы дүрлігудің және бағаның өсуін ынталандыратын іс-шараның салдарынан шекті деңгейден асатын зейнетақы аударымы жоқ кісілер зардап шегіп жатыр. Жалға берілетін тұрғын үйге және қайталама нарыққа берілетін мультипликативтік әсер көп елдің жеке тұрғын үй сатып алу мүмкіндігінің азаюына алып келеді.

Ұлттық статистика бюросының дерегіне тағы үңілсек, жыл өткен сайын жаңа тұрғын үйлерді сату өсімі 8,2%-ға, абаттандырылған тұрғын үйлерді қайта сату – 21,2%-ға, тұрғын үйді жалдау – 10,6%-ға өсіп келеді. 

Айта кету керек, бастапқы тұрғын үй құнының өсуіне құрылыс материалдары бағасының шарықтауы да қатты әсер етті. Биылдың көкте­мінде құрылыс бизнесінің өкілдері үкіметтен сметадағы күтпеген шығын жөніндегі саясатты қайта қарауды және материалдарға, машина-механизмдерге, жабдықтарға бағаның өзгеруіне байланысты жобаның құнын түзету мүмкіндігін енгізуді сұрады. Олардың пікірінше, құрылыс материалдары бағасының өсуі сөзсіз тұрғын үй бағасына әсер етеді. Міне, осы жағдайларға қарап биылдың, яғни 2021 жылдың соңына дейін тұрғын үйге бағаның түспейтінін, керісінше өсе беретінін аңдауға болады. 

Қазақстанның Біріккен риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко жылжымайтын мүлікке дүрлікпе сұраныстың куәсі болып отырғанымызды растап отыр. 

– Бағаға мүлдем басқа фактор­лар әсер етеді – зейнетақы қорының ақша­сын пайдалану мүмкіндігі сұранысты күрт көтерді, төлем қабі­летін арттырды, демек, бағаның біршама өсуіне әкелді. Теңгенің төлем қабілетінің төмендеуі, бағамның өсуі құрылыс материалының құнын көтерді, күзге қарай оларға бағаның төмендеуін күтуге ешқандай себеп жоқ, – дейді Н.Лукьяненко.

Анықтама үшін:

2019-2020 жылдары тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілесінің орташа айлық саны 26 152 болды. 2021 жылғы ақпан-шілде аралығында, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алуға зейнетақы аударымдарын мерзімінен бұрын алуға рұқсат етілгеннен кейін бір айда орташа есеппен мәміле саны 50 353-ке жеткен, бұл былтырғы, алдыңғы жылғы жағдаймен салыстырсақ, 2 есе артық. Ең жоғары мән осы жылдың сәуір айында көрінген, яғни мәміле саны 60 мың бірлікке жеткен кезде тіркеліпті.

ТӘУЕКЕЛ БАҚАШ